In vielen Fällen ja. Arbeit am Schreibtisch ohne Außenwirkung gehört nach dem BGH zum Wohnen. Trittst Du nach außen auf, etwa mit der Wohnung als Geschäftsadresse, mit Kunden oder Mitarbeitern in der Wohnung, brauchst Du grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters. Ohne Mitarbeiter und nennenswerten Kundenverkehr kann er zur Erlaubnis verpflichtet sein.
Die Frage stellt sich fast jedem, der aus der Wohnung heraus gründet: Grafikerinnen, Programmierer, Onlinehändler, Berater. Die kurze Antwort hängt an einem Wort, das der Bundesgerichtshof geprägt hat: Außenwirkung. Wie die Wohnanschrift sonst überall sichtbar wird und was sie kostet, vergleicht Wohnadresse oder Geschäftsadresse. Diese Seite geht einen Schritt tiefer ins Mietrecht und zeigt, wo eine gemietete Geschäftsadresse hilft und wo nicht.
Was der BGH 2009 entschieden hat
Der Fall: Zwei Mieter hatten eine Zweizimmerwohnung „zu Wohnzwecken“ gemietet, in der sie mit ihrem Kind lebten. Der Mietvertrag erlaubte andere Zwecke nur mit Einwilligung des Vermieters. Einer der Mieter arbeitete als selbstständiger Immobilienmakler und hatte keine eigenen Geschäftsräume, also führte er das Maklergeschäft aus der Wohnung. Die Vermieterin forderte ihn auf, das zu unterlassen, und kündigte schließlich (Rn. 1 und 2). Das Landgericht wies die Räumungsklage ab. Der BGH hob dieses Urteil am 14.07.2009 auf und verwies die Sache zurück, weil noch zu klären war, ob in der Wohnung Mitarbeiter beschäftigt wurden.
Die Grundsätze, die der BGH dabei aufgestellt hat:
- Maßstab ist die Außenwirkung. Es kommt darauf an, ob der Mieter mit einer geschäftlichen Tätigkeit nach außen in Erscheinung tritt, „etwa indem er die Wohnung als seine Geschäftsadresse angibt, ob er in der Wohnung Kunden empfängt oder dort Mitarbeiter beschäftigt“ (Rn. 13).
- Ohne Außenwirkung ist es Wohnen. Berufliche Tätigkeiten, etwa im häuslichen Arbeitszimmer, die nicht nach außen in Erscheinung treten, fallen von vornherein unter „Wohnen“. Der BGH nennt die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers, die Telearbeit eines Angestellten, die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors und den Empfang oder die Bewirtung eines Geschäftsfreundes (Rn. 14).
- Mit Außenwirkung braucht es eine Vereinbarung. Geschäftliche Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden (Rn. 15).
- Aber: Anspruch auf Erlaubnis ist möglich. Nach Treu und Glauben kann der Vermieter im Einzelfall verpflichtet sein, die teilgewerbliche Nutzung zu erlauben, insbesondere bei einer Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr. Als Beispiel nennt der BGH einen Rechtsanwalt oder Makler, der im Wesentlichen am Schreibtisch arbeitet, und die Phase der Existenzgründung (Rn. 15).
- Mit Mitarbeitern in der Wohnung meist nicht. Werden für das Geschäft Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigt, kommt ein Anspruch auf Gestattung regelmäßig nicht in Betracht (Rn. 16).
- Beweislast beim Mieter. Du musst darlegen und beweisen, dass keine Mitarbeiter in der Wohnung arbeiten und von der Tätigkeit im Vergleich zu reinem Wohnen keine ins Gewicht fallenden Einwirkungen ausgehen (Rn. 17).
Rechtlich ging es um die Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, also um die Frage, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten „schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat“. Nutzung ohne nötige Erlaubnis kann ein solcher Pflichtverstoß sein. Ob er im Einzelfall für eine Kündigung reicht, entscheidet das Gericht.
